シンプルな東大路高野第１住宅

直天井かどうかはパンフレットなどからはわかりませんから、直接営業マンに確認しましょう。
天井の高さを売り物にしているのに、天井の構造を聞いて口を濁すようなら直天井だと思って間違いありません。
そんな場合、天井の高さはセールスポイントなどではなく、単なるコストダウンでしかないのです。
そうした物件はなるべく避けるのが無難です。
なお、うたい文句に天井が高いとあっても、あちこちに梁が出っ張っているなどというケースもあります。
これだと天井が低いものよりむしろ圧迫感が強くなってしまいます。
必ず「自分の希望する住戸の天井はどうなっているか」を確認することが大切です。
中廊下タイプでない限り、マンションには北と南、または東と西というように、両側に開口部があります。
したがって、南向きの住戸にはバルコニー側は一日中陽が当たりますが、北側の居室には一日中陽が当たらないということになります。
これが東向きや西向きだと反対側もある程度の陽当たりが確保できます(一方は午前中、他方は午後だけになりますが)。
このどちらがいいかは、私の経験からしても即断しかねるほど微妙です。
たとえば、浴室は陽が当たらなくてもよいというのが常識のようになっていますが、しかし、年中陽が当たらないのは実際に住んでみると不満が出るものです。
洗濯物をベランダ側に運んで干すのは結構な重労働でもあります。
したがって居間と反対側の部屋を寝室に使う、あるいは子供部屋にするなどという場合には、果たして南向きにこだわるのがいいかどうか一考の余地があるでしょう。
他の住戸によって日照が妨げられないときは、買い得な場合も少なくありません。
南向きだけにこだわるのは得策ではないと私は思います。
眺望はマンションの資産価値にとって重要な要素だとすでに述べましたが、デベロッパーの販売戦略によって眺望が悪化するケースもあるので注意が必要です。
それはマンション用地が北側と南側に二つある場合です。
このように用地が両方にあるときは、まず北側にマンションを建てて分譲します。
先に南側から分讃したのでは北側が売りにくいからです。
南側の土地は自社が分譲することもありますし、北側の人とのトラブルを回避するために他のデベロッパーに譲渡してしまうケースもあります。
言われてみれば、なるほどと思うでしょうが、大規模開発で周辺二倍のマスタープランができているような物件でないかぎり、問われなければマイナス要素をデベロッパーから積極的に説明することはありません。
こうした場合は北側を販売し終わるまでは、できるだけ秘密にするのです。
しかし、お客様に聞かれれば営業担当は答えないわけにはいきません。
建築計画が進んでいればその旨を返答せざるを得ませんし、現実にまだ具体的な計画まで煮詰まっていなければ煮え切らない返事をせざるを得ないことになります。
いずれにしても聞けば何らかの返事が返ってきますが、ぼんやりしていると貧乏クジを引く結果になりかねないというわけです。
そういう意味からも〝担当営業マンとは仲良くなること″″航空図を入手して綿密に周辺チェックをすること″が大事です。
マンション購入の基本の基本に属することですが、マンションは利便性が高いことを最大のメリットにする住宅ですから、その最大のメリットを放棄したような物件は候補から除外するのが原則です。
最近は地価の高騰によって、マンションもどんどん郊外化し、また、永住型のマンションも登場してきたことから、多少不便でも仕方がないという風潮になっています。
しかし、最初からこうした流れに飲み込まれてしまうのは避けたいものです。
敢えて断言すれば、マンションは駅から徒歩一〇分以内を原則にします。
一〇分以内では価格的に手が届かないというときは、沿線を変えて挑戦してみます。
それでも手が届かないときは、多少余計に電車に乗っても徒歩一〇分以内の原則を崩さずに探しましょう。
中古で売却するときは、イの一番に重視されるのが〝駅からの徒歩時間〟。
沿線人気も重視されますが、それよりも徒歩時間です。
駅から徒歩二〇分のマンションよりも、電車に乗っている時間が一〇分長くても、徒歩一〇分以内が有利です。
バスは極めて不利です。
大規模開発で新駅ができるとか、住環境が整っているなどの付加価値が高くないかぎり、安いからという理由だけで買うべきではありません。
売却のときに不利なのはもちろんのこと、毎日不便な思いをするうえに、タクシー代など余分な出費がかさむこと請け合いです。
バス便は最悪の選択だと肝に銘じておきたいものです。
分譲広告の企業名に、たとえば『売主‥X興業施工‥A建設販売提携(代理)‥Y信託銀行』などとあったとします。
売主のX興業は知らない企業でも、A建設やY信託銀行は有名企業なので、何となく安心感があるように見えませんか?なにしろ、平成8年度中にマンション分譲に参入したデベロッパー(売主)は首都圏だけでも五〇〇を超えるというありさまですから、名前を知らない会社があっても当然の話です。
そこで、こうした無名のデベロッパーの中には、ゼネコンや銀行の名前を借りてお客様に安心感を植えつけようとするところもあります。
広告にはその分譲に携わった会社の名前が必ず入っているので、すべての業者の動機が不純というわけではありませんが、施・工や販売提携の会社名をいかにも目立つように掲載しているものには、レベルの低いデベロッパーもあると考えねばなりません。
大手ゼネコンも、工事の受注量が減少している現在では、昨日今日生まれたようなデベロッパーのマンションも施工するようになっています。
工事代金の大部分が手形という例もあり、好況時なら断るような仕事もやむを得ず受けているのが実態です。
だから下請けに〝丸投げ〟というケースも少なくありません。
どんなデベロッパーにもメインバンクはあります。
それが信託銀行の場合、そこの仲介で土地を買い、融資を受け、販売提携もやってもらうという流れになります。
信託銀行としては、仲介手数料、デベロッパーへの融資、購入者へのローン、販売手数料の四本セットの収入になり、とても美味しい事業です。
デベロッパーが三流であっても、資金回収のメドさえ立てば一向にかまわないのです。
もうおわかりでしょう。
ゼネコンや銀行が超有名企業であっても、物件の中身とはまったく関係がありません。
企業名で安心するのは間違いです。
また、デベロッパーが三流でゼネコンも三流という場合には、知名度の高い販売会社を通して販売することもあります。
だから販売会社が一流だからといって安心することもできません。
私たちもこうしたケースで三流デベロッパーから販売会社の斡旋を頼まれることがあります。
販売会社が「提携」を引き受けてくれたとき、私たちが手にする〝報酬〟は当然高額なものとなります。
デベロッパーは決算時点の売上げを伸ばすために、竣工を急ぎ、引き渡しを早めるので、決算期月前の物件は要注意。
だからチェックポイントとして決算期が大切を既に述べました。
この辺をもう少し詳しく見ていきましょう。
デベロッパーの売上げ計上は契約ベースではなく、引き渡しベースで行なうところがほとんどです。
したがって、完売していても引き渡し(広告では〝入居〟)までは売上げが上がっていないことになります。
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